Tras la actual crisis económica, una de sus consecuencias más dramáticas han sido los desahucios de viviendas como resultado de procedimientos de ejecución de hipotecas que se contrataron para financiar su compra. De tal forma, los desahucios han puesto de manifiesto la existencia de diversas deficiencias de información entre los consumidores que suscribieron préstamos hipotecarios durante el llamado “boom inmobiliario” en España. Una de esas deficiencias de información y también falsa creencia entre los consumidores ha sido el verdadero alcance de los avales en los préstamos hipotecarios.
La prestación de avales o fianzas a favor del deudor por parte de algún familiar es una de las cláusulas más frecuentes en los préstamos hipotecarios para financiar la compra de una vivienda. Pero, ¿a qué obligan realmente estos avales?
Para contestar a esta pregunta, debemos de partir de la diferencia entre el aval solidario y el mancomunado. En el primer caso, cuando se avala de forma solidaria, el fiador o avalista responde frente al acreedor de la misma manera y en las mismas condiciones que el deudor, y por el importe total de la deuda avalada. En caso de impago de la deuda, el acreedor puede reclamar indistintamente al deudor o al fiador el importe total de lo adeudado. En cambio, en el segundo caso, cuando el fiador avale mancomunadamente al deudor, la deuda se entiende dividida entre ambos, de forma que el acreedor sólo podrá reclamar al deudor y al fiador la parte que le corresponde a cada uno de ellos. Además, hay que tener en cuenta también que en el caso de que el fiador haya avalado de forma mancomunada al deudor, el fiador goza del llamado derecho de excusión, que implica que el acreedor no podrá reclamar al fiador cantidad alguna hasta que no haya intentado cobrar la deuda con cargo a la totalidad de los bienes con que cuente el deudor.
No obstante, en la práctica el problema radica, en que las entidades bancarias o financieras utilizan contratos de adhesión en los préstamos hipotecarios, en los que se establece expresamente la solidaridad de la fianza prestada respecto del deudor principal, la renuncia del avalista al derecho de excusión mencionado anteriormente y, en el caso de pluralidad de fiadores, la solidaridad entre ellos. Así, lo cierto es que, si el deudor no paga su deuda, el acreedor puede reclamar el importe total adeudado indistintamente al deudor o a cualquiera de los avalistas existentes, sin necesidad de respetar un orden ni dividir la deuda entre todos o parte de ellos. Sin embargo, entendemos que dicha cláusula puede considerarse abusiva en base a lo establecido en la Ley General para la Defensa de los Derechos de los Consumidores y Usurarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre) e impugnarse ante los tribunales de justicia como cláusula nula de pleno derecho.
Asimismo, una pregunta bastante frecuente al respecto en nuestro despacho, es que ocurre cuando el avalista muere, ¿se transmite el aval a sus herederos? En nuestro Derecho, cuando fallece una persona se transmiten a sus herederos todas las deudas y obligaciones de cualquier tipo que haya asumido en vida. De tal manera, el heredero del fiador fallecido ocupará la misma posición que tenía el fallecido una vez haya aceptado la herencia. En consecuencia, la forma de no asumir la fianza es renunciando a la herencia del avalista o según los casos aceptar la herencia a beneficio de inventario, para conseguir que las deudas del difunto no contaminen los bienes y el patrimonio propio del heredero, de tal modo que éste solo responda por deudas del fallecido con los bienes de la herencia.